大手不動産7社は何で稼いでいるのか？ マンション・賃貸・都市開発の収益構造を比較

大手不動産会社と聞くと、都心のオフィスビルや新築マンションを思い浮かべる。しかし、同じ総合不動産でも、毎年の賃料を積み上げる会社、開発した物件の販売で利益を得る会社、仲介・管理の収益が大きい会社では、業績を読むポイントが変わる。

三井不動産、三菱地所、住友不動産、東急不動産ホールディングス、野村不動産ホールディングス、東京建物、ヒューリックの7社を対象に、直近通期の売上と営業利益から「何で稼いでいるのか」を比較する。

確認基準日：2026年11月7日。直近の通期実績を比較するため、三井・三菱・住友・東急・野村は2026年3月期（2025年4月～2026年3月）、東京建物・ヒューリックは2025年12月期（2025年1月～12月）を使用。四半期・中間決算や会社予想はこの比較に混ぜていない。

7社の全体像：売上規模と利益の大きさを分けて見る

売上高には物件の販売価格そのものが計上される一方、仲介では手数料収入が中心となる。同じ売上額でも意味が異なるため、売上規模だけで事業の強さは決められない。次のグラフでは売上の構成を、その後のグラフでは利益の金額を確認する。

売上構成：マンション専業に近い会社はあるのか

7社とも、新築マンションだけで稼いでいるわけではない。住宅事業の売上が大きい野村不動産HDでも、都市開発、仲介、運営管理、資産運用などを併せ持つ。ヒューリックは不動産事業への集中度が高いが、その中身は賃貸と売却の組み合わせである。

利益の柱：営業利益ベースで比較する

三井不動産：賃貸と分譲の二本柱、管理・仲介や施設営業も支える

営業利益は賃貸1,815.7億円、分譲1,435.0億円、マネジメント808.9億円、施設営業463.5億円。オフィスや商業施設の賃貸だけでなく、住宅・投資家向けの販売、管理・仲介、施設運営へ利益源を広げている。

分譲の中身にも注意したい。国内住宅分譲の売上は4,393.6億円で、そのうちマンションは4,008.5億円。一方、投資家向け・海外住宅分譲等の売上は2,899.2億円ある。「分譲」全体を国内マンション販売と読むと、実際の事業構成を見誤る。

さらに会社が重視する事業利益では、分譲1,931.8億円が賃貸1,770.1億円を上回る。固定資産売却損益などを加算するため、営業利益とは最大部門の順序も異なる。継続的な賃貸運営と、保有資産を入れ替える利益の両方を見る必要がある。

三菱地所：丸の内とコマーシャル不動産、住宅・海外も厚みを持つ

営業利益はコマーシャル不動産1,356.8億円、丸の内975.3億円、住宅572.9億円、海外571.1億円。丸の内の存在感は大きいが、グループ全体を丸の内の賃料だけで説明することはできない。

コマーシャル不動産には幅広い不動産の開発・運営・販売が含まれる。丸の内と合わせた利益は2,332.1億円となるが、この合算を「純粋な賃貸利益」とは扱っていない。住宅や海外もそれぞれ500億円を超える営業利益を生み、複数の事業が全体を支えている。

住友不動産：不動産賃貸が最大の利益源

不動産賃貸の営業利益は2,101.8億円で、不動産販売762.2億円、仲介を担うステップ236.0億円を大きく上回る。事業別営業利益の合計（調整前）に占める不動産賃貸の比率は約63.9％であり、今回の7社の中でも賃貸が利益の中心であることを読み取りやすい。

ただし、この不動産賃貸にはビル・住宅の賃貸管理に加え、ホテル、イベントホール、商業施設なども含まれる。マンションなどの販売も重要だが、利益構造を見るうえでは、保有物件の稼働や賃料、運営収益の積み上げが大きな確認点となる。

東急不動産HD：都市開発に加えて不動産流通が大きい

都市開発の営業利益752.4億円に対し、不動産流通は643.8億円。管理運営271.8億円、戦略投資132.4億円も加わる。街づくりやビル保有のイメージだけでは、不動産流通の収益力を見落としやすい。

当期は投資家向け売却、仲介事業、広域渋谷圏のオフィス・商業施設の稼働改善などが業績を押し上げた。一方、都市開発の住宅分譲売上は804億円と前期の848億円から減少している。都市開発全体が伸びても、新築マンション分譲まで一様に伸びたわけではない。

野村不動産HD：住宅と都市開発、周辺サービスを組み合わせる

営業利益は住宅605.9億円、都市開発537.1億円が中心。仲介・CRE189.8億円、運営管理134.9億円、資産運用104.2億円が続く。住宅と都市開発に加え、取引・管理・運用による収益を組み合わせた構成となっている。

住宅セグメントにはホテル事業も含まれるため、住宅の利益全額をマンション分譲利益とみなすことはできない。また、海外は営業損失47.2億円だが、持分法投資損益などを含めた事業利益では27.9億円の黒字となる。海外事業の採算を読む際も、利益の定義をそろえることが欠かせない。

東京建物：ビル事業が中心、物件売却の影響も確認する

ビル事業の営業利益は670.6億円で、住宅255.7億円、アセットサービス114.8億円を上回る。ビル事業はオフィス・商業施設・物流施設などの開発、販売、賃貸、管理を含むため、「ビルの利益が大きい」ことと「賃料だけで稼ぐ」ことは同じではない。

2025年12月期のビル事業売上2,201.8億円のうち、ビル賃貸・施設運営は944.3億円、不動産売上は861.6億円。住宅ではマンション分譲売上が972.2億円となっている。ビルも住宅も、保有・運営と売却を分けて読むと、会社の稼ぎ方が見えやすくなる。

ヒューリック：不動産事業への利益集中、賃貸と資産回転を併用

不動産事業の営業利益は1,981.1億円。ホテル・旅館16.7億円、保険10.9億円、その他21.4億円に対し、中核の不動産事業に利益が集中している。

ただし、不動産事業の利益は賃料だけではない。会社は物件取得・竣工による賃貸収入に加えて、販売用不動産の売上総利益の増加を増益要因として説明している。賃貸基盤の拡充と物件入れ替えによる売却益を組み合わせる会社として見るのが適切である。

マンション・賃貸・都市開発の違いをどう読むか

都市開発は、単独の収入の種類ではなく、土地の取得から建設・運営・売却までを含む活動である。完成後に保有すれば賃貸収入、売却すれば販売利益、管理を続ければ管理料につながる。このため「都市開発が増えた＝賃貸が増えた」とは限らない。

比較から見えること：同じ不動産会社でも利益の出方は異なる

今回の通期実績では、住友不動産は賃貸を中心に利益を積み上げ、三井不動産は賃貸と分譲に管理・仲介や施設運営を加える。三菱地所は丸の内だけでなく、コマーシャル不動産、住宅、海外にも利益源を持つ。東急不動産HDは不動産流通、野村不動産HDは住宅と都市開発、東京建物はビル事業、ヒューリックは賃貸と売却を併せ持つ不動産事業の存在感が大きい。

今後は、賃料の伸びに加え、建築費の上昇、物件の引き渡し・売却時期、借入金利、投資回収の進み方を確認したい。売却益が増えた年の利益をそのまま毎年続く利益とみなしたり、賃貸収入が多いことだけで金利上昇への耐性が高いと判断したりすることは避けたい。

見るべきなのは「不動産会社が伸びているか」という一括りの評価よりも、どの事業の、どの種類の利益が増減したのかである。

数値・出典と比較方法

金額は各社資料の百万円を億円に換算し、小数第1位で四捨五入した。売上は外部顧客向け、事業別利益は内部取引を含む営業利益ベース。原資料の百万円未満切捨て等により合計に差が出る場合があり、補正していない。グラフの同じ色は各社の同一事業を意味しない。

三井不動産：事業別数値と出典を見る

三井不動産 2026年3月期 決算短信（PDF 30頁のセグメント情報）

事業	外部売上（億円）	営業利益（億円）
賃貸	9,366.0	1,815.7
分譲	7,292.7	1,435.0
マネジメント	5,114.7	808.9
施設営業	2,441.5	463.5
その他	2,882.6	79.7
全社費用等の調整額	—	-624.9
連結合計	27,097.5	3,977.9

三菱地所：事業別数値と出典を見る

三菱地所 2026年3月期 決算短信（PDF 24頁のセグメント情報）

事業	外部売上（億円）	営業利益（億円）
コマーシャル不動産	6,089.9	1,356.8
丸の内	3,773.6	975.3
住宅	4,505.6	572.9
海外	1,994.0	571.1
投資マネジメント	345.0	14.4
設計監理・不動産サービス	745.4	126.1
その他	8.0	-23.2
全社費用等の調整額	—	-296.1
連結合計	17,461.5	3,297.3

住友不動産：事業別数値と出典を見る

住友不動産 2026年3月期 決算短信（PDF 25頁のセグメント情報）

事業	外部売上（億円）	営業利益（億円）
不動産賃貸	4,580.8	2,101.8
不動産販売	3,231.7	762.2
ハウジング	1,887.0	134.2
ステップ	746.1	236.0
その他	132.1	54.5
全社費用等の調整額	—	-297.2
連結合計	10,577.7	2,991.6

東急不動産HD：事業別数値と出典を見る

東急不動産HD 2026年3月期 決算短信（PDF 25頁のセグメント情報）

事業	外部売上（億円）	営業利益（億円）
都市開発	3,973.5	752.4
戦略投資	1,413.0	132.4
管理運営	3,505.9	271.8
不動産流通	3,568.0	643.8
全社費用等の調整額	—	-131.5
連結合計	12,460.5	1,668.8

野村不動産HD：事業別数値と出典を見る

野村不動産HD 2026年3月期 決算短信（PDF 21頁のセグメント情報）

事業	外部売上（億円）	営業利益（億円）
住宅	4,317.2	605.9
都市開発	3,187.1	537.1
海外	37.2	-47.2
資産運用	161.0	104.2
仲介・CRE	623.2	189.8
運営管理	1,096.5	134.9
その他	2.8	0.9
全社費用等の調整額	—	-143.2
連結合計	9,425.1	1,382.4

東京建物：事業別数値と出典を見る

東京建物 2025年12月期 決算短信（PDF 24頁のセグメント情報）

事業	外部売上（億円）	営業利益（億円）
ビル	2,201.8	670.6
住宅	1,651.4	255.7
アセットサービス	634.5	114.8
その他	258.1	41.7
全社費用等の調整額	—	-125.2
連結合計	4,745.9	957.6

ヒューリック：事業別数値と出典を見る

ヒューリック 2025年12月期 決算短信（PDF 21頁のセグメント情報）

事業	外部売上（億円）	営業利益（億円）
不動産	6,280.5	1,981.1
保険	39.3	10.9
ホテル・旅館	538.5	16.7
その他	416.1	21.4
全社費用等の調整額	—	-161.8
連結合計	7,274.5	1,868.3

補足資料：三井不動産・分譲内訳（PDF7頁）、東急不動産HD・セグメント別業績、野村不動産HD・区分変更と利益定義、東京建物・決算補足説明資料（PDF5頁）。東急の都市開発内訳は決算短信PDF5頁の連結処理前参考値。

本記事は公表資料に基づく情報提供を目的とし、投資の勧誘・推奨を目的とするものではありません。掲載内容は資料公表時点の情報であり、その後の変更を反映していない場合があります。数値の定義・対象期間・会計上の区分には各社で違いがあります。投資その他の判断にあたっては、各社の最新の公式資料をご確認のうえ、ご自身の判断と責任で行ってください。